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上海寫字樓入估值高峰 資本試水非中央商務區投資
21世紀經濟報道 日前，潘石屹以49.44億元將凌空SOHO賣給基匯資本，順勢掀開資本關註上海非中央商務區物業投資機會一幕。
潘石屹持續拋售SOHO中國旗下滬上商業資產，三年來已陸續套現超過285億元，網絡搜索結果顯示，基匯資本是一傢總部設於香港的私募房地產基金，由吳繼煒、吳繼泰於2005年創立，現在全球管理超過90億美元資產。
21世紀經濟報道記者通過多方信源證實，吳繼煒、吳繼泰兄弟兩人成長於美國洛杉磯，後回港創業。基匯資本十多年前開始與摩根士丹利合作投資大中華區房地產項目，完成資本原始積累，目前基匯資本在國內合夥人為彭慶邦。
在戴德梁行、仲量聯行、高力國際、世邦魏理仕等國際代理機構看來，資本對上海商業項目的價值判斷正在改變。仲量聯行研究部高級董事姚耀指出，凌空SOHO案例表明投資者焦點正在轉向，外（港）資仍然是上海市場的主要買傢，去年8月，基匯資本還買下廣州和黃旗下位於廣州城西的商業項目——西城都薈，外（港）資對國內一線城市非中央商務區物業價值重估可見一斑。
與此同時，內資也覬覦上海市場。高力國際數據顯示，三季度上海共錄得八筆大宗交易，均來自國內投資者，總交易金額約95億元。寫字樓繼續吸引國內外投資者關註，八筆交易中有五個是寫字樓或以辦公為主的綜合用途項目。得益於城市基礎設施的快速發展，投資活動不僅限於中央商務區和次中心商務區，還包括七寶和松江等城郊地區。第三季度其他領域也有交易錄入，包括服務式公寓、酒店和住宅。
姚耀指出，在辦公樓大宗成交中，買賣雙方看的不僅僅是單價的絕對值，而是資本化率，即收益率。一般而言，外資在做一個項目收益率模型時，往往會與國際大都市對比，上海比之倫敦、悉尼，其收益率資本接受程度略高，這表明資本熱度轉換同時推高新興商務區資產價格。
上海寫字樓收益率在過去幾年明顯收窄，或者說資產價格上漲，中國一線城市辦公樓在全亞洲投資標的裡排名靠前。“這隻是開始。”姚耀說，不僅市場本身發生變化，甚至有可能引領上海辦公樓市場未來十年。
上海大宗物業成交多極化根據資本轉向，目前大多數機構對上海辦公樓市場進行瞭多極劃分，結果大致為：核心中央商務區包括新天地、南京西路，浦東陸傢嘴、小陸傢嘴；外圈商務區包括徐傢匯、長寧等；產業園區包括張江、漕河涇、凌空等。
高力國際華東研究部分析，大宗交易市場在前三季度表現出：國內外資金都表現活躍，尤其是外資基金，現在由於人民幣兌美元企穩，海外資金停止觀望，積極參與投資活動中；從購買資產角度看，周邊商務區辦公樓宇成為投資最為關註的資產。
陳鐵東舉例稱，最近幾年受到電商和物流需求影響，物流園區的租賃基本面向好，尤其是租金一直呈上升態勢。目前物流地產投資回報甚至比商業地產高，這也引發資金關註。
當價格上升速度比租金上升速度還快時，基金會看重租戶品質。在租戶需求和城市發展的雙重驅動下，上海非中央商務區甲級辦公樓市場近年來爆發式增長。
仲量聯行日前發佈的關於上海非中央商務區辦公樓市場研究報告顯示，銀行服務類機構已經開始向市中心外圍搬遷，比如大都會保險搬到北外灘，其金融業務部分也從陸傢嘴總部分拆。上海非中央商務區甲級寫字樓存量從2009年的40萬平方米存量，發展到超過500萬-700萬平方米左右的預估值，中央商務區寫字樓存量則達到900萬平方米。
世邦魏理仕數據顯示，在國內資管需求提升並積極尋求風險適中的標的背景下，地產基金今年在上海投資市場比以往活躍，目前累計投資量達351億，占總量45%，相較過往三年，平均有20%的提升。同時受資產價格上揚影響，2017年以來單宗交易超過10億元的比例，由去年的40%上升至今年的50%。
上海正處於加速邁向全球卓越城市的階段，非中央商務區受益於此。上海寫字樓項目爆發之際，從租戶與投資者來看，都會重新審視其在中國城市的策略，及早選擇城市的適合板塊。姚耀認為，不僅是市場本身發生LP
外資仍然活躍基匯資本在中國的投資很多，其與美國城市置業集團合作創立中國城市置業（China Downtown Properties）品牌，目前在成都、常州、徐州、淮安等地開發多個項目，還聯手太古地產收購北京三裡屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”禦苑18號公寓、收購北京盈科中心、與華發股份聯合投資開發華發新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。
香港一名金融、投資圈人士指出，資本的內外資界限非常模糊，基金對於LP的來源保密性非常高，目前主要仍然是外資。
在基匯資本的官網上寫著一句話：我們尋求為股東釋放價值的事件。以收購凌空SOHO為例，此前初始代價為29.54億元，算上於公告日期凌空SOHO項目公司未償還境內銀行貸款本金19.90億元，基匯資本接盤代價達到49.44億元，較協定的SOHO項目資產價值人民幣50.08億元尚有6400萬元差距。
基匯資本目前管理著4隻以大中華區和亞太地區為目標的房地產私募基金，2005年以來，其募集股本超過38億美元，管理資產金額90億美元，包括住宅、零售中心、酒店及商業地產。
業內人士透露，基匯資本偏好買下殘破老樓，將其重新裝修創造溢價空間，即所謂救活“爛尾樓”。上海353廣場項目便是典型例子。2006年，基匯資本花9億元買下上海南京東路上的東海商都，這個建築多次更換經營者始終不盡如人意。基匯資本斥資4億元重新裝修，並改名為“353廣場”，同時調整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場”售出。
去年李嘉誠拋售的北京三裡屯商圈的盈科中心、廣州西城都薈，接盤方均為基匯資本。
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